1주택자 양도세 '장특공제' 전면 개편… 2028년부터 거주 기간만 인정된다
정부 세제 개편안 발표 예정: 보유 공제 40% 폐지 및 거주 중심 전환, 고가주택 공제 한도 10억원 제한 검토
1주택자의 양도소득세 감면 제도 핵심인 '장기보유특별공제(장특공제)'가 제도 도입 취지와 맞물려 대대적인 수술대에 오릅니다.
정부가 매각 주택을 오래 갖고만 있어도 세액 감면을 해주던 '보유 기간' 공제 혜택을 전면 폐지하고, 오직 '실거주 기간'만을 따져 세금을 공제해 주는 방식으로 세제 구조를 전환하기로 했습니다. 이르면 2028년부터 시행될 이번 세제 개편안은 갭투자 차단과 실수요자 보호, 종부세 완화 등 부동산 시장 전반에 큰 파장을 불러올 것으로 보입니다.
목차
1. 양도세 장특공제 개편 핵심: '보유 공제 40%' 폐지 추진
정부 부처에 따르면 재정경제부는 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 제도 개편을 포함한 세제 개편안을 조만간 공식 발표할 방침입니다.
핵심 개편 내용 : 현행 제도에서는 12억원이 넘는 1주택 양도 차익에 대해 10년 이상 보유 시 40%, 10년 이상 거주 시 40%를 더해 최대 80%의 공제율을 적용합니다. 그러나 개편안에서는 '보유 기간(최대 40%)' 공제를 이르면 2028년부터 완전히 폐지하고, 오직 '거주 기간'만 고려하는 제도로 바꿀 계획입니다.
이는 집을 소유만 하고 거주하지 않는 '갭투자' 등 투기적 수요에 세제 혜택이 돌아간다는 지적을 반영한 조치입니다. 소득세법 개정 후 약 1년 이상의 유예 기간을 거쳐 시행될 예정입니다.
2. 실거주자 보호 및 초고가 주택 10억원 공제 한도 신설
보유 공제가 폐지되더라도, 실거주 요건을 충족한 진짜 1주택 실수요자의 불이익은 최소화할 방침입니다. 10년 이상 실제 거주한 경우 적용되는 최대 80% 공제 혜택 자체는 유지하는 방향으로 가닥이 잡혔습니다.
단, 초고가 주택 보유자가 수십억에서 많게는 200억원대의 과도한 공제 혜택을 받는 이른바 '부자 감세' 논란을 해소하기 위해 **전체 공제 한도를 10억원대로 제한**하는 장치가 마련됩니다. 다만 장특공제가 물가 상승에 따른 자산 가치 상승분을 보정하기 위해 도입된 만큼, 공제 한도 설정에 대한 논쟁은 지속될 전망입니다.
3. 기존 vs 개편안 1주택자 장기보유특별공제 구조 비교
이번 양도세 장특공제 개편에 따른 주요 변화 항목을 정리한 내용은 다음과 같습니다.
| 구분 | 현행 제도 | 개편안 (2028년 예정) | 주요 특징 및 영향 |
|---|---|---|---|
| 최대 공제율 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) | 최대 80% (거주 기간 기준) | 실거주 시 최고 공제율 유지 |
| 보유 기간 공제 | 최대 40% (10년 이상 보유 시) | 전면 폐지 | 비거주 보유자 세 부담 대폭 증가 |
| 공제 금액 한도 | 별도 한도 없음 | 10억원대로 제한 | 초고가 주택 대상 혜택 축소 |
| 시행 예정 시기 | - | 2028년 추진 (법 개정 후 유예) | 시장의 충격을 줄이기 위한 유예 기간 부여 |
4. 종합부동산세 개편 병행: 기본공제 상향과 공정시장가액비율 조정
이번 세제 개편안에는 양도소득세뿐만 아니라 **종합부동산세(종부세) 개편안**도 함께 포함될 예정입니다.
단독 명의 1주택자 기준 공시가격 12억원인 **기본공제액을 추가로 인상**하여 종부세 납부 대상 1주택자 수를 줄여줄 방침입니다. 반면, 초고가 주택 보유자에 대해서는 현행 60% 수준인 **공정시장가액비율을 상향**하는 방식을 활용해 세 부담을 적정 수준으로 늘리는 '핀셋 과세' 기조를 유지할 것으로 보입니다.
정부의 이번 부동산 세제 개편은 실거주 중심의 시장 질서를 확립하고 과도한 '갭투자'를 차단하겠다는 명확한 시그널로 해석됩니다. 양도세 보유 공제 폐지와 공제 한도 신설로 비거주 고가주택 보유자의 셈법이 복잡해진 반면, 종부세 기본공제 상향 등 실거주 1주택자를 위한 완화책도 함께 추진됩니다. 2028년 본격 시행까지 유예 기간이 남아있는 만큼, 매도를 고민 중인 1주택자라면 향후 발표될 세제 개편안의 세부 기준과 자산 운용 전략을 면밀히 검토해 보시기 바랍니다.