'주택 수'에서 '집값 합산'으로… 종부세 과세 방식의 대변환
[부동산 세제 개편] 초고가 1주택 3주택자 세율 적용 검토… 거주용 1주택은 부담 완화
정부의 부동산 세제 개편안 윤곽이 드러나면서 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 과세 체계에 큰 변화가 예고되고 있습니다.
핵심은 보유한 주택의 수보다 가격 수준과 실제 거주 여부를 기준으로 세 부담을 차등화하는 것입니다. 거주용 1주택자에 대해서는 기본공제를 높여 세 부담을 줄여주는 반면, 공시가격 32억원(시가 약 46억원)을 초과하는 초고가 1주택이나 비거주 주택에 대해서는 다주택자에 준하는 중과 세율을 적용하는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다. 이에 따라 종부세 과세 기준이 기존의 '주택 수' 중심에서 '인별 합산가액' 방식으로 실질적인 전환을 맞이하게 될 전망입니다.
목차
1. 거주용 1주택 혜택 확대 vs 초고가·비거주 1주택 과세 강화
정부 부동산 세제 개편 방안의 기본 방향은 실제 거주하는 주택과 그렇지 않은 주택, 그리고 자산 가치 수준에 따른 세 부담 차등화에 맞춰져 있습니다.
현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 12억원입니다. 하지만 2023년 이후 주택 가격 상승으로 종부세 과세 대상이 확대됨에 따라, 실거주 목적의 1주택자 부담을 완화하기 위해 기본공제액을 14억원 수준으로 상향하는 방안이 논의 중입니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 발언 : "(세제 개편은) 거래 정상화와 부동산 시장 안정을 목적으로 하는 것"이라며, "거주하는 1주택에 대해서는 혜택을 드리고, 여러 채를 보유하면서 한 채만 거주하고 나머지 거주하지 않는 경우에는 세제 인센티브를 주지 않겠다"고 밝혔습니다.
2. 과세표준 12억원(공시가 32억) 기준: '주택 수'에서 '가액 합산'으로 전환
이번 개편안의 가장 눈에 띄는 대목은 공시가격 32억원(현행 공정시장가액비율 60% 적용 시 과세표준 12억원, 시가 약 46억원)을 초과하는 초고가 1주택에 대한 중과 세율 적용안입니다.
현행 종부세율 체계에서는 과세표준 12억원 이하 구간까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 동일합니다. 그러나 과표 12억원 초과~25억원 이하 구간부터는 2주택 이하 1.3%, 3주택 이상 2.0%로 격차가 벌어지며, 최고 구간(94억원 초과)에서는 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%로 차이가 크게 납니다.
만약 과표 12억원을 초과하는 1주택에도 3주택 이상 다주택자의 세율을 적용하게 되면, 이 구간에서는 보유 주택 수의 세법상 의미가 크게 줄어들고 과세 기준이 자연스럽게 '주택 수'에서 '인별 합산가액' 방식으로 전환되게 됩니다.
또한, 정부는 현재 60%인 공정시장가액비율을 1주택자는 70%, 다주택자는 80%로 높이는 방안과 함께 비거주 1주택자 및 다주택자의 기본공제 축소, 세 부담 상한비율(현행 150%) 상향 조정도 함께 검토하고 있습니다.
3. 현행 vs 개편 논의 종부세·양도세 주요 항목 비교
정부 관계당국 및 국회에서 논의되고 있는 세제 개편 주요 항목별 변화 핵심 내용입니다.
| 구분 | 현행 제도 | 개편 논의안 | 비고 및 영향 |
|---|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 수준으로 상향 | 실거주 1주택자 세 부담 완화 |
| 초고가 1주택 세율 | 2주택 이하 세율 적용 (1.3~2.7%) | 3주택 이상 중과세율 적용 (2.0~5.0%) | 과표 12억(공시가 32억, 시가 46억) 초과 대상 |
| 공정시장가액비율 | 일률 60% | 1주택자 70% / 다주택자 80% | 70% 적용 시 초고가 기준 시가 42억 수준 조정 |
| 종부세 세액공제 | 보유·연령 합산 최대 80% | 거주기간 중심 조정 및 공제 한도 설정 | 장기 보유·고령자 공제 구조 개편 |
| 양도세 장특공제 | 보유 40% + 거주 40% (최대 80%) | 보유 공제 축소·폐지, 거주 중심 전환 | 유예기간 도입 및 고령자 이전 인센티브 검토 |
4. 양도세 장특공제 개편, 대출 규제 기조 및 정치권 반응
양도소득세 역시 투기 수요 억제와 실거주자 중심 혜택 제공을 위해 장기보유특별공제(장특공제) 수술에 나섭니다. 기존 보유기간 공제를 축소하거나 유예기간을 거쳐 폐지하고, 거주기간 공제 중심으로 재설계하는 방안이 유력합니다. 초고가 주택의 양도차익에 대한 공제 한도 신설도 함께 검토되고 있으나, 매물 잠김을 막기 위해 시행 유예 및 은퇴 고령자의 지방 이전 시 한시적 인센티브 부여 등이 병행될 관측입니다.
한편, 금융당국은 부동산 대출 규제 완화에 대해 선을 그었습니다. 이억원 금융위원장은 국회 업무보고에서 대출 완화가 집값을 자극할 수 있음을 지적하며, 기존 총량 규제 기조를 유지하면서 실수요자와 서민·청년에 대한 핀셋 지원으로 대응하겠다고 밝혔습니다.
정치권의 반응은 엇갈렸습니다. 더불어민주당은 초고가 주택에 대한 사회적 책임 부과와 국민 의견 수렴 절차를 긍정적으로 평가한 반면, 국민의힘은 집권 후 말바꾸기라 지적하며 한국의 부동산 관련 세금이 선진국 대비 과도하다고 비판했습니다.
이번 부동산 세제 개편 논의는 단순한 세율 조정을 넘어, 종부세 과세 체계의 패러다임을 '주택 수'에서 '거주 여부 및 자산 가치(인별 합산가액)' 중심으로 바꾸는 시도라는 점에서 의미가 큽니다. 거주용 1주택자의 부담은 줄이되 초고가 주택 및 비거주 주택에 대한 과세를 강화하는 정부의 핀셋 개편안이 부동산 시장의 거래 정상화와 가격 안정에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있습니다.